DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA

02.03.2021

En los últimos años son muchos los propietarios de un local comercial que ante la dificultad para su alquiler con garantías, han decidido cambiar su utilidad  y convertirlo en vivienda.

Las ventajas de cara al propietario son muy interesantes, menor tiempo en el mercado sin alquilar, precio de alquiler mas elevado. Todo esto repercute positivamente en el beneficio por lo que el tiempo de amortización de la inversión se acelera. 

En Tomato somos especialistas en este tipo de reformas y estaremos encantados de atenderle sin compromiso.

La documentación puede parecer muy complicada pero en la mayoría de los caso el estudio contratado será el que lo realice, salvo que queramos ahorrarnos el coste de la gestión.

Estudio de Viabilidad 

Comprobar que el edificio no es un inmueble protegido, esto restringiría más las posibilidades de la habilitación a vivienda y la tramitación ante el Ayuntamiento sería más larga y conllevaría otro tipo de tasas y permisos.

Se deberá comprobar ante el Ayuntamiento que el edificio donde se encuentra el inmueble puede tener este cambio de uso.

Se deberá ver el Plan General Municipal en la zona donde se ubica el inmueble y dentro de los usos permitidos deberá estar el residencial.


Ordenanzas y normativas 
Licencias y trámites 

No pueden existir a la vez en la misma planta, inmuebles de distinto uso. Tener una copia del libro del Edificio. Cumplir del Código Técnico de la Edificación (CTE): Este tipo de obras se considera como si fuera una obra nueva.

Seguridad contra Incendios, Accesibilidad y Salubridad, irán reflejados en planos y memorias descriptivas, siempre desarrollado por un Técnico certificado.

Cumplir las Normas de Habitabilidad del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid 1997 (actualizado 16-12-2019)

Se deberá solicitar un cambio de uso y la licencia de primera ocupación. Después redactar una escritura de cambio de uso y sellarla en el registro de la propiedad. No se puede en el proyecto, afecta a la estructura del edificio ni los elementos comunes.

Documentación necesaria:

Proyecto Técnico a Cambio de Uso visado por el Colegio Profesional. Proyecto básico y Proyecto de ejecución

Certificado final de las obras firmado por la dirección facultativa y visado por el colegio oficial correspondiente. Libro del edificio, Declaración de alta catastral. Contrato de mantenimiento para instalaciones contra incendios. pago de las tasas, por actos de comprobación de ejecución de obra y ejercicio de actividades y tasa por la prestación de servicios urbanísticos.

Por ultimo, al Notario para la redacción de la escritura en la que quedará reflejado el cambio de uso de local a vivienda y al registro de la propiedad para dejarlo todo debidamente legalizado.


Requisitos físicos del loca

Superficies, alturas y usos:

Recomendable que tenga más de 38 m2 útiles, si tenemos entre 25 y 37 metros cuadrados podrían no concedernos la licencia

La altura libre mínima será 2,50 metros en al menos el 75% de la superficie y 2,20 metros en el resto, es preferible que no tenga más de 12 metros de fondo y  siempre 3 metros de fachada mínima, 2,70 m en el interior.

La superficie de ventilación será mínimo del 8% y la de luz natural 12%. 

Debe disponer como mínimo de los siguientes elementos: salón/comedor, cocina, dormitorio y baño. En un diseño tipo estudio, podrán unificarse en una sola estancia más baño

Instalaciones:

La campana extractora de humos tendrá salida al exterior, o bien se instalarán campanas con filtro de carbono. Los baños y aseos tendrán extracción forzada.



Una vez sepamos que cumplimos todos los requisitos y hayamos tramitado las licencias tan solo quedará elegir los últimos detalles del proyecto para comenzar con la ejecución.